TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ OLAN “KAT MÜLKİYETİ”
İkinci Dünya Savaşından sonra birçok ülkede olduğu gibi yurdumuzda da şehirlerin kalabalıklaşması sonucu doğan konut sıkıntısı kat mülkiyeti ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Kanunda “kat mülkiyeti” olarak adlandırılan bu özel hak, gerçekte bağımsız bir mülkiyet hakkı değildir. Üzerinde münhasır yararlanma hakkı olan kısımları dahil bütün taşınmaz, kat maliklerinin paylı ortak malı olarak kalmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu iki kurumu düzenlemeyi amaçlamıştır. Bunlardan birincisi kat mülkiyeti, ikincisi ise kat irtifakıdır. 3227 sayılı kanunla devre mülk hakkı ve toplu yapı kurumu eklenmiştir. Biz bu yazımızda Kat Mülkiyetine değineceğiz.
Kanun, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin hakları ve borçlarını, bununla birlikte paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanmamış olsa da öğretide Kat Mülkiyeti Kanunu madde 1’de ifade edilen bağımsız egemenlik hakkına konu edilmiş ve başlı başına kullanıma elverişli birden fazla bağımsız bölümü içeren ve halk dilinde apartman olarak adlandırılan anayapıya klasik dikey kat mülkiyeti olarak ifade edilmiştir. Toplu yaşamın vazgeçilmez alanlarından biri olan apartmanlarda yaşamanın da belli başlı kuralları sorumlulukları vardır. Hep duymuşuzdur hukuk bir gün herkese lazım olur. Evet, site ve apartmanda yaşamanın da hukuku/kanunları/kuralları vardır. (ŞENGÜL Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, İstanbul 2011, s. 47-49)
PEKİ AİDAT MİKTARLARI NASIL BELİRLENİR?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bazı giderlerin kat maliklerinden arsa payı oranında aidata eklenmesi, bazı giderlerin ise eşit olarak alınması gerektiği kanunda belirtilmiştir. Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak paraya kat maliklerinin “EŞİT” oranda katılacağı belirtilmiştir. Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kat maliklerinin “ARSA PAYI ORANINDA” katılacağı belirtilmiştir.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Aidat miktarlarının belirlenmesi için kat malikleri kurulu toplanır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve oy çokluğuyla karar alması gerekmektedir. İlk toplantıda bu sayı bulunmazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılmalıdır. İkinci toplantının geçerliliği için katılımcı sayısı önem arz etmez; toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile aidat miktarına ilişkin karar alınabilir.
PEKİ BELİRLENEN AİDAT MİKTARINA KAT MALİKLERİNİN İTİRAZ HAKKI VAR MIDIR?
Toplantıya katılıp olumsuz oy veren kat maliki toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak aidata itiraz edebilecektir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise altı ay içerisinde bu davayı açabilmektedir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece idarî para cezası verilir.
Kat malikleri kurulunda belirtilen aidat miktarını yüksek bulan kat maliki, olağanüstü genel kurulun toplanması için gerekli olan kat maliklerinin en az üçte birinin imzasını toplaması halinde olağanüstü genel kurulu toplayabilir. Usulüne uygun olarak toplanan olağanüstü genel kurulda yüksek bulunan aidat miktarının düşürülmesi için yeniden oylama yaptırabilir. Bu prosedür uygulanmadığı sürece usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulunda karar yeter sayısına uygun alınan aidat miktarına ilişkin karar geçerliliğini koruyacaktır. Bu şekilde belirlenen aidatın zamanında ödenmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesine göre kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü kılınacaktır.
PEKİ EV SAHİBİ EVİNİ KİRAYA VERMİŞSE AİDAT ÖDEMESİ KİMİN SORUMLULUĞUNDADIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu 22. Maddesine göre “Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.” ibarelerine yer verilmiştir.
Yani burada kural olarak aidat borcundan ev sahibi sorumlu olmakla birlikte kiracının da kanuna göre sorumluluğu bulunmaktadır. Ancak ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde aidatın ödenmesinden kiracının sorumlu olduğuna dair düzenleme bulunması halinde ev sahibi kanun gereği ödemek zorunda kaldığı aidat miktarı kadar kiracıya rücu edebilme hakkı olacaktır.
YORUMLAR